【要点】

1、 政策脉络有迹可循，对地产行业关注并非在销售市场交易量:1)从 4 月开始，政府对销 售市场交易关注度有所下降，短期市场波动或在政府的长期安排节奏之中;目前需求端政 策主要还是因城施策，在租金、房价稳定的原则下，各地政策灵活度提升。但整体而言， 高杠杆、高周转、高负债的三高模式被彻底排斥。2)2022 年底年底，明确房地产行业的 支柱地位;今年年初提出“好房子，好社区，好城区”三层次架构的提法;4 月，提出 “加快超大特大城市城中村改造”，再到目前明确提出加快超大特大城市城中村改造的政 策。在当下不以增量为主的市场中，房地产的高质量发展模式，一定要跟社会整体变革、 扩大内需等内容衔接起来，其内涵是在明显充实的。

2、 本次城中村改造并非 2015 年棚改，杜绝大拆大建、货币资金大量流入。1)大拆大建会带 来房价高造成泡沫、破坏职住平衡、配套不完善的弊端，沿用此模式可能会带来人口流失 等反城镇化问题。2)过去民营资本在旧改中嵌套过深，房价、地价面临政府、开发商、 居民的三方博弈，并不利于城市房价平稳健康发展。3)本轮城中村改造强调去地产化、 去博弈化并增加公益性，改变过去棚改民企主导开发的模式，未来更多的是政府主导、政 企合作，通过保租房、公共设施配套完善、历史文脉保护来突出公益性。

3、 过去房地产发展模式最大特点是土地财政+土地金融，产生的一系列亟待解决的问题:1) 地方债务;2)产业招商引资粗犷化，部分地区产业用地地价低，但并未实现良好招商引 资动作，导致产业用地的浪费;3)房价上涨过快;4)产能过剩导致存量高企，房企、居 民加杠杆集中进入房地产;5)城市新城无序化扩张，新城/产业新区并未看到实际的产业 发展，仅停留在房企圈地、土地金融层面。

4、 对未来新发展模式探讨:未来房地产可能划分为保租、存量、增量三个市场，在此基础上 培育行业发展新动能。1)通过保障性租赁住房模式，解决租金无序增长问题，同时保障 租客权益;2)二手房流动性扩张，解决房价稳定问题，今年以来出台的带押过户、二手 房税费减免、二手房限购限贷宽松等政策，都在扩大二手房的流动性;3)新增土地用来 解决改善性需求的住房品质化提升问题。4)在新模式下，企业面临转型，探索城市运营 等新业务模式，企业不再是仅开展传统增量开发业务，并逐渐拓展成半地产化，而是根据 不同群体的需求、不同增量存量保障的需求、不同的服务型的需求，重塑房地产产业链关 系，建立一种可长期发展的模式。

【专家分享】

一、本轮城中村改造思路

昨天政策出来，其实对于我们来讲一点都不意外，因为它并不是有人在解读的 4 月份 旧文，其实真不是旧文。在 4 月份的时候其实文件还没有写完，这是一个新的东西，是整 个城市改造的大的新模式思路，之前一直是在探索和尝试。我们知道住建部做类似的像城 市更新、老旧小区改造、保租房这些探索的试点，其实从 18 年就有很多的动作已经在推 进了。我们会发现一个特征，就是领导在做的这些事情其实是一脉相承的，还有很多事情 它不随着职位调动变化。

1、政策脉络有迹可循:

今年年初住建部领导提出“好房子，好社区，好城区”三层次架构。我们跟各种地产 相关部门座谈，都会发现其实领导已经形成了一个整体贯彻下来的思路。到了 4 月份的时 候，突然出现了一个加快超大特大城市城中村改造，然后因为没有太多的说法，所以说市 场的感受是觉得这个东西好像也就是过去所谓的棚改，没有办法再大规模刺激之后，只是 在核心区做一小块，它可能对于整个行业的拉动会很小。

其实我觉得这个是因为文件没有完全出来，大家没有看到它的全貌，以及在新模式下， 开发商好像找不到特别大的空间。然后就到昨天政策审议通过，下个礼拜可能会有更多的 配套的东西会出来。

这次城中村改造不是一个旧东西，它不是说以前很早就成立的内容。从去年底确立房 地产是支柱行业，大家看到对于这个行业的定调是重新明确的，然后到 4 月份说加速推进 城中村的改造，它当中是存在一些领导跟领导之间沟通的具体变化的，是一个新的思路新 的定调。然后在定调的基础之上，我们怎么去把房地产转向一个高质量发展的模式上。因 为我们已经明确现在不是一个以增量为主的市场，那么它就一定要跟整个经济的变革、跟 扩大内需，全都要衔接起来。

政策对于短期市场的关注度，一季度和二季度是有一些变化的。一季度，我们直观的 感受到，政策还是想去尽快的去拉动地产投资，也没有人说经济的复苏是可以跟地产脱离 的，所以一季度的时候其实是准备以比较大的力量去推动新开工、拿地的。但是实际我们 会发现转到 4 月份的时候，整个调子有一些变化，可能是形成了更大层面的从上到下的调 整。因为其实市场的长期的安排和短期的冲击的防护，不是说今年才碰到这个问题，对于 土地出让的安排以及库存的去化，都有一定的准备，所以说短期的市场的冲击其实是在一 个既定节奏里的。短期能做的还有什么?就是因城施策该出还是出，所有的城市在今年出 政策的自由度灵活度比之前其实高得多，凡是有利于的不违背底线原则(租金和房价必须 稳定)的政策，基本上是支持加速推出的。所以我们看到变化:对短期的重心确实在下降， 更多重心放在市场的长期的安排。

2、本轮城中村改造的意图:

近几年我们一直讲说新模式，但是到今天其实没有人讲清楚什么是新模式，因为没有 人现在完全确定了地产新模式究竟是什么，我们只是讲说它只是越来越清晰，越来越勾勒 的越来越清楚，然后越来越找到边界。这次城中村改造，其实就是过程当中非常重要的一 个节点，它不是在做二次的棚改，它其实是在做整个城市的改革动能的重新储备。

我们结合 63 号文，讲一下它和棚改的差异:

我们总结下来 63 号文其实是有 5 个大的意图，第一个它是要平衡土地的融资和经营 收益，63 号文其实对于城市更新是严防大拆大建的，所以我们看到留改拆改这些顺序的变 化，实际上能看到主政的思路和策略的一些调整，本质就是去排斥土地财政加土地金融模 式。所谓的城中村改造，如果定义成二次棚改，本质上完全是错误的。

第二个意图是民生的维稳，大拆大建、甚至包括棚改，把三四线的城市的房价已经拉 出了泡沫，所以近年中西部城市的房价一直下跌，大拆大建带来的第一个问题是房价高。 第二个是职住平衡非常差，第三个是配套不完善，我们看到它这三条都是跟民生维稳是矛 盾的。1)如果说现在继续做城市更新，做大拆建，那么像深圳、广州，可能会导致人口 的流失，因为过去大拆大建导致过多的居民被拆出来，一部分涌入租房市场，会导致租金 的上涨。2)第二个是以前的棚改其实基本上都给钱，直接货币化，那么货币化一定会冲 击房价，房价在短时间非常明显的提升。3)以前做棚改，它其实很多的目的是为了去做 城市规划的美化，主要是政绩工程做出来比较好看，但实际是违背民生的，产生的结果就 是城市微观层面的一些文化景观、道路毛细管网等被破坏。4)过去异地安置，居住在城 市核心区的居民，拆掉迁到远城区，会破坏本身的城市职住平衡，每天都是跨区上班的情 况。

第三个意图是去地产化，我们总讲说目前的城中村的改造，不是原有的地产开发的模 式，它是在去地产化、去博弈化，然后增加它的公益性。我们知道以前的棚改它本质上就 是商品化，本质上就是资本在里面，最后达成赚钱的结果，有人得益有人受损;但 63 号 文就想让新的城镇改革模式应该去地产化，所以说它就变成了政企主导和民企主导之间的 差别:1)过去城市更新项目社会资本的嵌入、一二级的联动、村民、开发商及政府之间 的三方博弈，项目最终带来的是一个对于城市发展受损的结果。2)从文件内容来看，在 63 号文中主要涉及的留改拆顺序变化，强调就业安置和租金引导，使得城市更新降速，一 些房企也因此暴雷，城市更新从事的模式也在此后发生改变。3)早期长三角及武汉地区 都是政府主导的模式，但是这种模式也存在周期长、资金成本高的问题;而民营资本嵌入 过深的模式会导致整个的房价、地价一二级的联动，然后还需面对三方博弈，以至于无法 扛住市场波动，模式可持续性差。以大湾区为例，湾区的做地模式由民营企业主导转变为 政府平台主导的模式，由政府平台进行做地后再引入社会资本做带方案的招商。4)公益 性增加:我们知道城市平急两用、公园绿化、慢行系统是非常重要的，过去讲人权让位给 路权，但现在其实是有一些调整，就是要把人权进一步释放出来，所以说很多城市内部的 毛细管网，包括慢行的系统要再次重视，现在是更多的提升到公益的层面，然后加上历史 文脉的保护，目前无论是大型核心城市，还是县域都在做这种保护，所以它是有一些公益 性的，这也是 63 号文的意图之一。

第四个非常重要的意图是限制地方债务的膨胀，1)我们知道棚改本身是需要大量资 金的，那么过去政府做棚改就是地方平台大举借贷，钱进来后去做滚动拆改，那么产生的

结果它其实是个流量的生意，在一定阶段上可以刺激经济的发展，但是它也形成了比较大 的后患。2)还有一个就是这两年本身就是换届年，我们知道目前最大的矛盾就是地方政 府债务问题。武汉其实也是一个城投主导的模式，在核心一二线城市里面是最明显的，因 为它是一个国资为主的这种经济结构，那么我们知道平台融资的成本和它的资本回报是倒 挂的。3)土地出让的腰斩影响财政收入，我们发现今年土地出让的指标是大幅缩减的， 我们做了相关城市的土地出让的变化数据，十二五跟十三五来对比，基本上十三五对比十 二五的土地出让的收入都是翻一倍的，但现在我们知道现在基本上回到十二五去了，其实 相当于说今年不光是老百姓没钱，现在政府手里的钱也少一半，所以很多事情是非常难去 推动。4)未来的债务约束，新发债思路以及未来要做的不同层级的债务的约束，可能都 是要根据城市未来发展做重新定位的，过去是城市之间自由的竞争，那么其实未来不是自 由竞争的，未来是要在一定的约束之下，然后集中力量办大事，我们看到都市圈其实就是 方向的一个缩影。

第五个意图是沉淀资产的盘活，1)我们都知道这种地方政府手里的很多存量资产， 其实基本上是闲置的，是没有用的，那么未来是要把这些资产去做盘活的，把土地增量的 开发和现有存量的改造要结合起来，它不能是脱离的。2)其实过去的房地产发展模式就 是脱离的，我们说主管部门现在非常的排斥“三高”模式，就因为过去三高模式其实重心 全在增量以上，然后存量的处理方式是把它“锁住”。我们看到过去存量怎么锁住，就是 在一定程度上限制二手房的流动性，就是不让它那么快的能够交易，所以我们看到税费契 税，然后流转交易的增值税，个税其实全部在这里面，导致的二手房的交易的摩擦成本非 常高，那么甚至我们在过去几年看到的限售，更加正当增大摩擦成本的调整。3)提高平 台的运营的能力，我们看到对国资对于城投转型的运营能力的要求是越来越高，那么如何 做大地方资产，扩大融资，政企分离，恢复城市的自身的竞争力，这都是我们现在看到的 问题。

3、城中村改造的客观问题:

资金来源，我们知道过去的棚改其实基本上可以理解为就是货币化，过度的金融化， 房企贷款进来，赚一道，老百姓直接发钱，进去里面赚一道，那么它的效果短期可以快速 的兑现。但是另外我们从更新的角度来讲，我们会发现它一定会有配套资金，现在不太确 定究竟是特别国债还是什么，但是它一定会有一些长久期的资金进来。我们其实在湖北已 经看到了，像湖北联投是省的国资下面的城投的平台，与市的武汉城建其实都有拿到部分 久期非常长的钱。

成片开发的复杂度较高，1)我们知道棚改无论怎么划定范围，它其实说到底就是一 个破旧的棚户区拆掉，然后规划一大片土地，然后弄一点点底商，或者说有的要求高一点 的弄一点公寓或者写字楼，然后剩下的其实全是大体量住宅，那么三四线更是如此，所以 它基本上就是说是以住宅为主的，以拆掉棚户区盖新的住宅为主的这么一个发展的模式， 所以跟我们现在说城中村改造它有一个更大的城市发展规划叫成片开发，成片开发的难度 和这个只是拆掉一个村子的难度完全不在一个量级。2)从实际角度来看，最近这几年对 于所有的城市来讲，核心区供地难度对比之前是翻倍的增长，一个是这个钱怎么来，他拆 改这个钱怎么来，还有一个就是在旧的模式之下去拆的时候，根本找不到能够拆出来的逻 辑，博弈难度越来越大。比如武汉，我们从 19 年开始就定义成叫城市更新年，但是到今年又把它定义成城市更新年，所以这就是我们看到成片开发的项目的复杂度跟过去做棚改都是完全不同的。

所以总结来看，63 号文本身就在防止二次棚改的进一步的发酵，我们看到城市的顶层 的规划，现在其实出现了比较多的一个调整，我们过去都叫城市自由竞争、城市自由发展 无序化，那么现在我们讲究职住平衡、去做 TOD、做轴带式的发展、重新去调整容积率的 安排，以及生态文化保护，这些东西都是在整个的城市规划里面挂钩的，所以大家可以看 到说我们所谓的新的城镇的改造发展的模式，它其实是嵌套在城市的顶层规划内涵里边的。 这是第一个大的内容，我们讲城中村改造基本的政策的思路，以及我们看到的一些大家可 能关注不到的一些暗线，一些主线，一些微观的变化，以及它跟过去的棚改的差异。

二、各城市实践探索

湖北自 22 年 6 月开始做保障房的试点，保障房的内容是打通了一个闭环，目前已经有 差不多五六块保障性租赁的地块，它的特征是需要满足盖好即精装修、可拎包入住，它可 以直接当做保障性租赁往市场出租，申请出租后 5 年变成公有产权，再到 10 年时把它解法 为商品房。它解决的是三个不同阶段的梯度住房体系。从 22 年 6 月开始做到现在，有些计 划已经推出或在建，但是还仍未出现完全已经租赁和在循环的项目，有些地方仍在观望， 但此模式已经实施。

  其重要意义主要有两个方面:

1)1保障房最大的内涵就在于它打通了有没有产权的闭环，把中国老百姓不能能接 受的东西推向前台，让产权能够明晰掉，让保租成为主流的需求。这也意味着保租前面的 租金，甚至后面可以变成买房的购房款，租金相当于是一笔储蓄，产权也有可能到一定时 间可以延续，然后再变成商品房，甚至能够退出、交易，这就相当于把产权明细了。2打 通闭环后，一定会对于商品房刚需产生冲击。所以目前也只能暂时先做一些点状的尝试， 然后慢慢的再推广开来。同步我们看到新增商品住房的土地供给的客体，两者其实也是挂 钩的，也就是说我们没有看到大量坏账就一定模式全推或怎样，其实全部都是在一个非常 谨慎的创新模式的探索里面，倒逼开发商转变为经营模式，这其实就是万科今年在做的事 情。另外，再出来的增量的土地就必须要去做改善品质化升级，因为如果不做改善的品质， 那么客户直接去买保租即可，如万科、龙湖做的一些保租房代建，它们的品质、装修设计 也不差。那么如果说新增的商品住宅不做改善，其实根本就没有市场了，进而形成冲击的 结构。3产生闭环带来的冲击的同时也将带来利好。年初时提到的“好房子、好社区、好 城区”，现在已经变成了未来整个行业在 15-25 年里面真正要去做的。整个中国的住房的 结构里面，第二次的发展的机会就在于改善的进一步的刺激和其蓬勃。现在政府也在鼓励 改善换房，但是市场可能还没有准备好足量的改善产品，但是可以看到这种模式是可以去 驱动的。

2)使企业运营期收益有了保障。保租纳入政府的体系后，该模式下出租率非常高， 当然其租金跟市场水平也是有一定折扣的。但是实际上目前企业对该模式积极性并不是很 高，新模式在探索的过程当中一定是存在很多障碍和很多风险的。为什么这个模式说它是 新的，为什么很多人讲此模式不会带来太大影响，就是因为在旧的模式里面连企业自己都 看不到这个模式的可行性。那么新模式怎么可能不配套去解决它。反过来想，如果说有长久期低息的资金能够解决资金问题，那么对于企业来讲，像万科现在做新土储，更多的迁 入城市运营这个模式，他会不会认为这是非常大的机会。

3)打开了商品房市场的限制。如果说保租的体系做好之后，那么商品房的一些就资 金池的限制就可以尽快拉开，而更多的交给市场。

但是实际实施的过程还是有难度的。很多企业对于这种模式介入的积极性还不是很高， 因为觉得资金转出的压力还是比较大。我们认为湖北做的保障房试点有价值和意义，但是 其实这种模式也不一定接下来就会大规模推广。因为我们看到了最新的思路的转化，即不 是靠新增的土地去新建，保证租赁是靠存量的老旧社区去改造、解决保障租赁的统租和他 的房源收储的问题。这个模式做了一定尝试后，我们看到它当中存在的堵点，目前政策其 实也在做新的调节，这说明了保租在新的城中村发展模式里面，简单讲它的房子的来源跟 今天是不一样的，从新区地块建设到存量的老旧社区改造、做统征，是非常大的转变。

2、住房需求的保有量:

我们与政府也有对接，也会对政府目前关注的问题进行研究，例如市场发展的格局、 未来往改善方向去走的城市格局的发展、住房需求的保有量和结构特征等等，会对整个市 场的需求底盘进行研究。

在整个城市住房保有量对常住人口居住需求的匹配度方面，一二线城市中通过调研可 发现:1目前刚需仍未饱满。以武汉为例，武汉的商品化率只有 63.7%，武汉的常住人口 的人均商品住宅面积只有 19 平米，其保有量的总面积只有 36.6 平，跟所谓全国的 41-42 平的人均水平相比，其实核心一二线城市刚需住房并不饱满。2档次结构是严重扁平化。 特别是中西部城市，很多城市的改善根本没有被满足。成都因为做中优、人均调降还做得 稍微好一点，但是像武汉这种城市，根本就没有办法来改造出来。

3、养老房地产:

关于养老房地产的政策主要包括住房养老金、养老消费的扩大及养老社区等等。目前 关于此专题也做了非常多的相关的课题的研究，很多也在做进一步的下沉的路径。比如我 们对接的一些城投平台公司，从他们那里会接到新模式的研究任务，例如要做一些适老的 示范工程、全新的适老社区，在老旧小区、新皮和结合做都可以，无非是要探索供需情况， 进而探索发展的模式、盈利方式、产品运营方式，以及然后如何实现长期可持续的发展， 甚至可以大面积的推广。所谓的适老化设计只是个概念，更大的内涵是在于怎么去塑造一 种新的循环的模式。

国家在研究的住房养老，包括统租、适老化的概念，其实都是在一个大类里的内容。 比如说一个老旧小区拆改可能都很困难，我们按照旧模式来探讨新问题，就会发现面临的 都是不可能、没有量，进而做不出来。那么如何以适老化住区的概念创新一种新的考核的 模式，进而重新塑造小区的品质，然后把他的初心和趋利甚至能够一定程度上可以优化， 与原来相比又能够形成新的经济的收益?比如像物业、养老服务、医疗服务，特别是养老 机构养老社区里面未来的医疗服务是可以纳入医保的，这些蛛丝马迹都是与新模式匹配的;

还有比如说增加商业和商户、闲置用地的开发、增加车位、物业签到等等，都是与增值的 收益挂钩的。对于未来养老和社区医疗以及可能会出现的这种公共卫生的事件的冲击，比 如三年的疫情影响，其实让政府对于相关的配套产生了非常大的反思，所以说城市的韧性 其实也会是一个非常大的研究课题。也是在所谓的新模式下需要考虑的问题，如何形成可 以值得大规模市场复制的一个新的模式，这就是现在从上到下都已经在加速在发展、加速 的研究的一个内容，甚至每个地方的每个公司每个平台都领到了新的任务，即要怎么做、 怎么实际落地，它并不是只有传统的大拆大建模式，否则大家都束手无策了，很多东西都 在做创新尝试的落地。

三、旧房地产发展模式特征及新模式推演

最后第三块我们讲一下，我们怎么去理解新的发展的模式，什么是新的模式，到今天 其实没有官方的说法，也没有绝对的定义，我们先讲一下什么是旧模式的特征。

1、旧房地产模式特征:

旧模式最大的特征就是土地财政加土地金融，它产生了这么几个问题，1)第一个就 是我们看到地方债的问题，2)产业之间的恶性的竞争，我们现在知道有很多地方招商引 资产业用地都便宜的不得了，甚至白送，白送了之后，这些很多的产业这块其实又不开发， 其实它没有形成到具体产业资金进入，然后产生经营效益。但我们知道现在国家在梳理存 量用地的重新的盘活，对于每个城市都是有存量土地重新盘活指标要求的，是下了硬性的 指标，就必须把一些过去的闲置用地给它盘活掉。3)房价脱离了民生的稳定;4)明确的 产能过剩，我们其实很早的时候，比如说在 15 年之前，大家没有听到太多的企业拼了命 的喊规模化，那个时候对于房企的估值也没有讲规模化，其实真正的规模化就是从棚改之 后才开始的，因为大家都发现全国都有这么一个非常明显的加杠杆的机会，然后企业一窝 蜂的就进去，然后资本的扩张，然后 20%前融的钱都能够借，整个算进去有没有利润也不 要紧，反正整个的规模能够不断的扩大，好像能够大而不倒，最后能够活下来。它导致产 能上的太快，我们看到 18 亿方的市场的交易规模其实也是在这个模式之下，冲击的规模。

我们讲说国家的管控融资的时候，其实没有很好的管控到土地，当然反过来讲就是说 企业虽然已经看到了明显的政策安排，但并没有当回事，比如说我们在 17 年看到对于去 通道，然后降融资、调结构，但房企并不当回事，还是进一步的往前冲，进一步的借很高 杠杆的钱，所有企业基本上包括我们看到一些央企也都在学高增长，所以导致产能过剩的 问题是非常严重的。

5)新城的无序化也是非常大的问题，我们知道在旧模式下每个城市都可以规划新的 产业新城、产业新区，但现在也在做控制。因为已经发现了新城无序化扩张，根本没有形 成实际的有效的投资，都只是在圈地，然后做土地金融，它本质上都是在做房地产，不是 在做实业的产业投资，而且因为有过多的城市的新城的无序的发展，导致城市跟城市之间 的竞争，对于招商引资的环境其实也是破坏的，对于房价那就更不用说了，对职住平衡的 破坏就更是立竿见影，所以我们看到现在无序化的发展趋势被排除了。所以我们现在看到 都市圈是在缩圈的，这也是我们旧的模式里面所带来的一些影响，就是无序化发展之后， 现在去做都市圈的缩圈，然后集中力量去办大事，然后不让地方去大规模的举债无序的发 展。

2、新模式的推演

1)城市改革:

新模式的核心首先是城市改革，跟我们前面讲城市发展无序化是挂钩的，城市改革第 一个是城市边界的控制，城市边界的控制到一定的范围内，不让往外围无序发展，以及县 域的新型城镇化的发展，这些都是城市改革的一些具体的体系。

新的城镇化的蓄水池，培育新的潜力城市。我们知道在内外双循环战略里面，城市之 间肯定会有起起落落，有一些城市的优势会降低，有些城市的这个战略机会放大，在这个 战略里面会去做一个新的城镇化蓄水池，它会让一些人口的流动跟新的发展动能要去挂钩。 所以可能目前比较难理解，因为传统的模式进行不下去，根本是因为整个顶层的改革是一 个长远的规划。

2)维持租金、房价的稳定

我们把保租、存量、增量未来分三个不同的层次。我前面也讲了，过去房地产开发重 心是放在了增量，那么接下来的重心是放在存量，在增量这个角度来讲，它真的不会有太 多的大拆大建，但是我们要考虑保租、存量、增量这三层导向它的意义是什么，它的内涵 是什么?

第一个保租房维稳市场，我们知道保租未来是解决租金稳定问题的，我们现在看到 63 号文里面也规定了，城市更新拆出来了，要确保出来的保租房租金年涨幅是不能超过 5%的。 我们看到目前在做的一些保租房的租金，其实跟市场化的折扣也是基本上是在 9 折，人才 房是在 7 折，保租房租金是一个不容侵犯的问题，所以过去几年以民营资本为主导的长租 公寓发展到一定的程度就进行不下去了，因为它跟原则是矛盾的，资本不能在保租房领域 里面无序扩大，简单讲就是这样，这是一个保障解决租金的问题。

第二个层次是刚需二手房流动性扩张，解决房价稳定的问题(也即盘活存量)。我们 从来没有看到像今年这么多刺激二手房流动性扩张的政策，无论是带押过户、税费减免、 各种鼓励换房政策、一二手房贷利率的控制，都是在处理一个问题:充分的放大二手房的 流动性。未来对于一些税费的直接取消，放松相关的限制条件、甚至强行压降中介交易税 费，都是跟扩大刚需二手房的流动性是挂钩的。

第三个就是新增的土地要去解决改善品质化的提升问题，跟我们前面讲湖北的模式也 是挂钩的，如果说保租解决了租金;刚需二手房解决流动性扩张之后房价稳定的问题;新 增的土地解决改善的品质和提升问题，这是三个不同层次的不同市场。这个也跟“好房子、 好社区、好城区”内涵式一致的。

另外房价已经完全匹配不上新的需求了，它不能大涨，但是它也不能大降，但是我们 靠商品住宅去解决城市的住房问题其实已经非常难了。哪怕是我们讲的像武汉这样房价不 高的城市，其实对于一个刚需来讲，它现在可能也满足不了，也没有那么多人真正的能够 在核心二线城市买房，这也是一个房价的问题。

未来可供应宅地没有那么多了。1)我们是看到住建部规划未来 15 年的整个的土地出 让对比，差不多降了 40%，这是最大变化，也就是说本身核心城市的涉宅土地的供给未来 就是要大幅下降。2)我们看到今年对于耕地、对于产业用地、对于基建用地明显的增长， 这些都是跟这个城市的经济发展是挂钩的，但是我们看到涉宅土地是大幅缩减;保障性土 地今年少了一大半，这意味着未来不靠新增的土地去做刚需，也不靠新增的土地去做保租， 这些新出来的建设运营指标，都是要去解决耕地增长、产业增长和基建增长的内容，所以 这是一个土地整体指标上的安排，就是说土地没那么多了。

所以在保租、存量、增量三个层次导向里面，未来就是要靠保障性，靠老旧小区改造 保障性去解决租金的问题，然后存量的二手房去解决房价的问题，然后增量去解决好房子好产品，进一步品质化提升的内容，而且这三个层次之间是彼此可以循环，彼此可以拉动，因为它可以转换，这是新模式的第二个内涵，是它的稳定性。

3)培育行业发展的新动能。

我们前面反复讲说它不仅仅是地产行业一个行业的问题，它是要去跟扩大内需是要挂 钩的。比如说我们看到的养老消费，以及一系列的老龄化社会的提前的安排，体现在养老 会探索非常多的消费的模式。以及探索住房的养老金模式。

第二个我们前面也看到这个鼓励今年要扩大家居消费，鼓励翻新改造，这些一系列东 西要跟扩大内需挂钩。

还有的就是要培育新的一些产业，我们知道像企业的转型，像有万科为代表，以龙湖 的四大航道，它都是在做一些跟城市运营直接挂钩的事项，它不是我们讲的只是传统地产 增量的开发。新模式的影响，其实更多是对于整个房地产产业链的关系的重塑，我们过去 的房地产的产业链可能拉动上下游，可能现在完全是增量，但未来可能跟这些不同的群体 的需求，然后不同的增量、存量、保租的需求，具体的我们叫做服务型的需求，这些东西 全都是挂钩，所以整个产业链的关系是要重塑的，它不是过去的一锤子买卖，它未来是一 个可以长期经营，可以长期发展，甚至它未来还可以去做资本退出，对于地方债务的化解， 其实也是有直接的帮助的，因为这些新模式的调整，其实本质上跟地方政府要去扩大新的 财源，城投平台的长期持续经营发展其实也都是挂钩的。

四、一点个人理解

1、城中村改造政策并不只是地产行业的事，而是深化改革

城中村改造政策是城乡一体化的改革，就是应对老龄社会、城镇化的中后期人口留在 城市核心区，甚至进一步的增长，它跟这个地方政府的化债，以及前面讲的国资委扩大融 资和政企的进一步的合作，以及民营资本在整个社会新的改革里面的新的发展的空间全部 都是挂钩的，它不是一个非常窄范畴的事情，它是一个非常广泛的改革创新。

2、新模式可能会有土地改革的内容

我们会发现集体土地的入市在过去一直是非常困难的事情，我们以前讲城中村改造其 实基本上就是集体土地转为国有，然后直接去改造，这是过去的模式，但是这种模式地方 政府其实拿不到太多的土地出让的收入，比如武汉，过去在十二五期间城村改造的时候， 经常是村集体土地的入市流转，政府并未获取太多财政收入。甚至后续是集体土地根本就 做不出来了。因为对于地方来讲，跟这个集体土地之间是一个矛盾的状态，地方的土地首 先是有限的，那么他想在他有限的土地里面去卖出更高的土地出让金，那么一定对价格是 有要求的，所以我们会发现过去集体土地想要做是非常困难，而过去的集体土地在做什么 呢?

过去集体土地做特色小镇，做文旅，做一些产业用地的盘活，其实都不符合这个主题， 特别是有很多集体土地是在城市核心区的，甚至在城市一些核心的生态范围里面。

那么接下来城市里面的集体土地可能会打通，可能会增加集体土地跟现行的存量的闲 置的工业用地，以及现行的老旧小区整体打包成一个整片，城镇开发整体规划的一个模式， 比如说它会滚动式的开发，类似于像杭州做的更多的原地安置，那么这样的话其实它就会 解决一个非常大的痛点问题，就是拆改成本的问题，过去像武汉随便拆一个房子出来，那 么它的成本都在 25,000 以上，周边房价 2 万以上的补偿不给 25,000 他是不走的。那么未 来如果说原地安置，那么对于这些房子来讲，过去可能是六七层的小洋房，容积率没那么 高，但未来可能给它做成高层、品质更好，其实这种相对说只是多一个建安成本，但整个 土地能够盘活掉，所以这是新的模式里面可能要去处理的内容。

3、钱从哪里来?

最后其实无论怎么说，我们可能还是怀疑一个问题，就是钱从哪里来，地方政府还是 没钱，所以大概率是有一些配套的资金，我们说的一些平台已经拿到了一些非常长久性、 非常低息的钱，那么除了这部分外，可能配套城市新政策里，会有一些类型的资金能够出 来，未来可以再期待一下。

【问答环节】

Q:现在的城中村改造与之前的棚改有天差地别，预估这次城中村改造的体量大概有 多大?钱从哪里来?周期会不会特别长?最终看下来效果是不是就不会很明显?

A: 首先是体量的问题，我们总有一个误区，就觉得好像城中村改造在传统的模式里 面拆不出来太多。其实大家去看一下具体城市的底盘研究，会发现老旧小区的改造体量其 实非常大。以武汉为例，目前能够确定要去改的存量就有 260 个小区，一共有 2700 多万 方。比如说我们算它全部都拆掉，那么容积率往翻三倍，也就是它到最后甚至能够放出 1 亿方的新增建设指标，这个 1 亿方是什么概念?整个武汉市的现在所有的商品住宅体量只 有 2.7 亿方，也这就是说城市老旧小区的体量其实非常大，大家传统上感觉可能没概念， 因为这些都是属于城市里平常关注不到的，每个城市现在如果说去推出它的老旧小区的改 造的目标，每个城市都可以盘出足够这个城市开发非常长时间的体量。

但是我们讲的新模式里面，并不是全部去做拆改，因为在现行的状态之下它确实拆不 动，但这个体量本身是够大的，需要在这个体量之下叠加新的模式。就像我们前面讲到的， 除了有一个老旧小区的体量之外，还有存量的工业用地以及存量的集体土地，整体衔接打 包，一起来做新的改造，它其实可以理解为整个城市的核心区的土地的集约优化，产业升 级，人跟社会活动之间的进一步的效率的提升。

我们现在只看到说在超大特大城市加快推进，但是其实这个模式未来跑通了之后，在 一些三四线城市也有推广的可能性，大家可以回头去具体看一下城市住宅保有量和老旧小 区的结构。以武汉为例，住房商品化率只有 60%左右，剩下 40%全部都是 2000 年以前的房 子，所以城中村改造的体量是非常巨大的。

第二个钱的来源问题。我个人认为这个配套资金肯定不是过去的直接借一笔贷款，然 后到期就一定得还，让它快速能够赚钱的模式，而且这个钱还比较贵。未来配套资金有可 能周期长、利率低，比如说国债，或者是一些参与的社会资本，它未来有可能会借到成本 很低，而时间较长的钱，不像以前根本算不过来，比如要拿 5%的钱去做一个利润率 5%的 事，根本就算不过来账。

那么未来如果说不把这个问题解决的话，城中村改造模式肯定是要打折扣，但是如果 解决了之后，其实能做起来了的还是比较多的。我们现在的整个城市规划里面看到，像这 种老旧小区在城市里面的存在基本上都是孤岛，我们也知道国家也在提出要做开放式的社 区，我们现在看到上海的一些微观改造，大家都会关注到一个现象，就是拆掉围墙，做一 些更好的翻新改造，把有一些社区的跟城市之间的道路重新衔接等等。

第三个时间的问题。我们如果在旧的模式里面做城中村改造，不是时间问题，是根本 推不动。以前拆改基本是按照前一年土地收入，去做流量上的安排，就是有多少钱就就去 拆多大范围。现在我们知道地方资金不充足，就已经进行不下去了。

但如果新模式开始推广，它会形成一套新的考核的体系，在资金安排这些路径全部打 通的情况之下，其实推广的速度不一定会慢，比如说接下来到一定的阶段，新模式跑通的 时候，大家会发现这种核心城市会出现非常明显的一波拉动，项目的加速对于上下游产业 链的拉动，可能跟我们之前旧模式能感受到的状态完全不同，我觉得可以期待一下。

Q:上周五的股票市场和债券市场的反应是不一样的，有些民企地产的债在跌，股票 市场上哪类企业会受益?出风险的标的、地产国企或地方城投?

A:首先城中村改造不是所有开发商的事，很多开发商进入市场可能性是非常低的。 像万科这样的大型混合制企业，为了切入城市运营里，其已经做了很多年的储备，跟运营 挂钩的东西做得非常多，比如商业、长租、物流、物业、保租都在加速的扩张，其实做这 些就是“打群架”的能力，所以未来其实做城中村改造拼的就是“打群架”能力，我们过 去有很多企业，它只有单一的高速增长能力，其实打这种群架是打不下去的。另外城投这 种国资平台，基本上都是受益的。

Q:新的模式，如果融资成本是 2%，租赁收房的成本是 1%，那是不是可以理解为中长 期要推动房屋租售比例到 3.5%以上，才能实现这种统租的新模式，也就是政策方向是推动 租售比平滑上涨?

A:租金是民生的底线，是不允许违背的。租金每年的增长与 GDP、CPI 指标是强挂钩 的，基本上是保持平稳的状态，这种情况下它的融资成本和收益一定是微利的，不会有太 多的钱能够赚得出来，但是到一定阶段可以去做退出，所以这是国资、部分房企能够去把 这个事情算的过来账的原因，拿 4%的钱做 5%的事，或者用 2%的钱做 3%的事，这些可能性 都是有的。

租金本身就是要让利给民生，这个是毫无疑问的。过去我们国家稳房价是靠行政化的 管控，其实未来是更多的把它还给市场化的调解，其实它的抓手就在于我们讲的两个刚需 靠二手房流动稳房价、保租房稳租金，这两个抓手稳定到一定程度，那么市场是不存在太 大问题的。

同时我们也会发现说新增的土地去盖新增的刚需住房，未来的空间会越来越少，直白 一点讲结论就是刚需和新房关系会非常小，比如成都特征较为明显，新房出来基本上都是 改善，杭州也是一样，然后它的二手房去承接刚需的交易。

租金更多的是靠政府管控，也就是说统租的模式，不让更多的这种长租公寓民间自由 发展的模式去处理租金问题。

Q:当前的城中村改造推进的政策是在新的框架之下，稳定经济增长、以及促进地产 往新的方向转型的一个非常重要的尝试。但转型的过程中，这两个月包括武汉在内的城市， 都存在比较大的下行压力。在短期和中长期衔接的阶段，对于武汉市场怎么看?会不会还 有一些政策在转型过程中托底?

A:

1、政策关注层面的变化

武汉这个市场其实特别有意思，我们一季度的时候坦白讲都非常的乐观，我们当时也 做一些交流，其实对于今年全年的成交判断是比较向好的，但那个时候的环境跟现在还真 不大一样，我们在一季度的时候跟相关领导在做对接的时候都会发现，对于今年靠地产去 驱动投资和经济需求是非常高的，但到二季度之后更多的重心放在新模式的研究的层面， 做了很多新增的探索，然后领导们开会也更多是在这些课题上面去做研究，落到具体平台 公司的任务也是在这个层面，我们看到以前更多是你要抓紧做地，赶紧满足今年的土地出 让的指标，但今年都是要去做创新，要去做新模式的探索，所以确实产生一些变化，也就 导致我们看到说对于市场的关注确实不像之前那么的高，因为大家可能都已经达成了一定 的共识，就是今年肯定是一个转折点。

包括我们看到这个城中村改造政策出台，大家都说他是个旧政策，是老说法重提，但 到现在其实我们都没有看到具体的细则怎么说，怎么可能会是旧政策。这就是对于市场形 势影响的变化。

2、武汉和杭州市场为什么会有这么大的区别?

我先简单聊下武汉和杭州的区别，杭州是从 18 年的年终开始进入到上行周期，但武 汉是从 18 年的年终开始进入下行周期，这两个城市的周期恰恰相反，为什么会出现这样 情况，核心原因是杭州是人为控制的稀缺，吸引投资进场，而武汉是属于超前的土地出让， 通过超前的土地供给去满足城市发展需求，武汉把房地产当做一个工具，杭州把房地产当 成一个杠杆。这两个模式是完全不同的，那么今天导致的问题就在于武汉的库存压力相对 杭州来讲明显偏高，武汉库存的特征是外围多，核心区少。在政府这一端对于地产影响投 资的压力也是在于外围，认为外围很难短期内有一个非常好的效果，但核心区根本不担心。

3、武汉今年市场特点:核心区与外围市场明显分化

武汉现在的特征是核心区的二手房和房价都基本稳定，甚至还出现结构性的上涨，二 手房跟一手房之间的交易开始出现一个加速去库存、加速好转的状态。但是我们看到外围 是出现二手房在抛售，因为外围的新房在去年是大幅下跌的，我们看到像武汉的个别区域， 像忻州万达的项目，在去年之前它的价格 11000-12000，去年价格卖了 5000 块钱，今年出 现一定的价格修复，涨到 6000 块钱，但是我们知道这些区域的二手房去年可能还没有出 来，还没有交房，还没有到入市交易的节奏，但今年基本都出来了，因为武汉的整个市场 的成交的放量的周期是从 16 年开始的，刚好到 2023 年是一个二手房入市的新的周期，那 么武汉现在最大的困难是在于新房刚需和二手房刚需之间形成同质化的竞争。

这个竞争最激烈的地方就在外围，因为我们知道外围都是过去几年投资客户外溢所带 来的成交量放大，那么它现在二手房也出现了抛售，这就是我认为非常头疼的一个问题。

从核心区角度来看，今年也有非常明显的几个特征，第一个是最好卖的房源，目前处 于断供状态，比如滨江的一线汉江的这种 1000 万以上的房子，基本处于没货状态;第二 个就是性价比非常高的，比如说在滨江比别的项目要低个 1 万块钱的楼盘，已经基本上被 抢空了。第三个是项目里跟需求匹配非常好的这种户型，现在是一个缺库存状态，稍微差 一点的户型现在还有库存。总结下来就是核心区现在库存加速去化，很多好卖的库存现在 基本上进入到这个状态，所以我们看到 6 月份来访下掉，一定程度上和有效库存的降低有 关。

4、武汉目前土地供给情况:

土地财政受损后，做地资金转不动，很多平台把重心转向存量，在接下来可能发现像 武汉这种高库存的城市，其核心区域库存也进入到非常紧张的状态，出现明显二手房价和 新房价格的稳步的抬升，甚至可能会出现非常明显价格的在个别区域出现了一些突破。但 是外围现在库存压力相对偏大一点，武汉现在进入一个一手房和二手房之间关系更复杂的 阶段。这就是为什么现在政府为什么要把重心放在保租、存量和增量这三层体系的原因。 统计的人均 40 平米住房面积只是总量，看起来刚刚可以满足，但结构上是完全错配的状 态。所以未来会进行调结构。

调控做得最好的城市是成都，通过容积率的调降，把整个城市的改善非常明显地激活。 所以 22 年成都市场表现很好，今年还在继续向好。未来武汉也会去刺激改善的需求兑现。 以前的土地全部都叫做价，每一块地都一定要卖出高价。武汉未来要做量，要转成更少的 土地做出更好的价格，不一定更高，但是更合理的价格。它来自于容积率以及商办占比的 调降。其涉及原来武汉的一个问题，核心区商办占比过大，市场改善没有被刺激出来，侵 占了更多的土地资源，导致土地的实际成本过高，核心区容易出现豪宅。所以政府做地的 思路就是容积率以及商办占比的调降，真实的成本会下降，形成以需求来定价，改善的红 利能够兑现。所以出更多刺激政策意义不大，存在的是结构问题，需要结构调整到位。

5、武汉市场变化

去年是核心区和非核心区无差别下降，今年核心区涨价，叠加去库存，核心区马上会 进入缺库存转态。

目前整体市场的需求确实是被抑制状态，只要城市里居民收入与生活支出关系重新打 通后，实际需求还是会恢复到中枢水平。今年市场更复杂，在外围和今年在核心区完全是 不同的。比如从武汉来看，结构上比去年更加健康。二手房的扩大和新房的竞争挤压，导 致了今年新房在部分板块无法放量，二手房今年恢复的程度比新房要好多，这是结构上的 盘整。所以未来市场往下的空间不大，没有太多板块有进一步跌价的机会，成交量会稳住， 未来需要靠经济、预期去拉动自然复苏。如果做地跟不上的话，甚至会出现房价明显上涨， 对于调控来说甚至是风险。