民企房地产：优质房企并购或放开

（关注原因：中线，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标，房地产行业政策利好不断）

1、事件刺激：

1月6日晚间，有媒体报道，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。上证报1月7日盘后发文称，多家房企向上证报记者证实，该消息属实。

1月8日媒体继续报道广东省政府日前召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。据知情人士透露，会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

2、“三道红线”是什么？

2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

在这三个指标之上，将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”，踩中两条红线的归入“橙档”，踩中一条红线的归入“黄档”，三条全没踩中的归入“绿档”。

“三道红线”对行业产生了深远影响，政策发布以来，房企去杠杆降档以突破融资增债限制，导致整体融资意愿和能力下降，房地产投资同比出现下滑，对规模的诉求明显下降，以至于后来金融机构对房企的融资有所放开，包括对于开发贷的投放意愿，但是由于房企在“三道红线”的压力下+新增拿地意愿大幅减弱，导致现在的状况是即使银行有额度，但没有足够的优质开发项目可投。

3、企业并购主要有两种模式，一种是资产收购，一种是承债式收购。承债式收购的优势在于享受税收减免及获得债务清偿的优惠条件，但一直以来该类收购一直都比较少。

2021年12月23日，蓝光发展发布公告，公司下属全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司及成都均钰企业管理有限公司计划将其拟持有的重庆炀玖商贸有限责任公司100%股权转让给重庆悦宁山企业管理有限公司。

双方一致确认，本次交易采用承债式收购的方式进行。重庆炀玖100%股权的对价仅为1元。不过重庆悦宁山企业管理有限公司将承担协议约定的标的负债，重庆悦宁山企业管理有限公司为金科股份的子公司。

蓝光发展在回复交易所问询函中称，该项交易在出售资产的同时也能够降低公司负债91.91亿元，有利于公司解决目前的债务问题。

4、该政策可以帮助大型优质房企出手并购出险房企项目，从而有效化解风险，稳定市场预期，也能让银行可以腾出额度发放更多贷款，而一些出险的民企房产公司能迎来喘息。我们整理了民企房产公司，如下表所示：