$冠城大通(SH600067)$

1. 土地一级开发和二级开发是什么意思

土地一级开发，是指由政府或其授委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

我的理解：跟政府打交道，帮政府把土地开发成可供销售的状态，第一级开发。

２、土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

我的理解：房产开发商从政府购得土地，再次建房销售，第二级开发。

2. 一级土地开发流程

3.一级土地开发收益

冠城大通适用的是形式2，8%的收益，下面会提到。

4.冠城大通能收回多少钱

      本次成交确认书上明确指出，补偿金额46.99亿，最终成交价66.815亿，政府赚了19.825亿，同时政府还有10%的份额，而支付给北京太阳宫房地产开发有限公司的补偿款就只是46.99亿。

     大通预计回款46.99*0.95 = 44.6405亿。也就是44.64亿。

5. 大通能赚多少钱

（太阳星城，北京太阳宫新区项目位于北京市区东北部，项目居北京东北三环与四环之间，距天安门 6 公里，临京顺路、机场高速路，与地铁 10 号线、13 号线站点的距离都在 500 米之内，交通极为便捷。另外区内引入人大附中朝阳分校，教育资源丰富。）

翻出来了一篇当年的调研报告（链接），当时提到一级开发利润8%，也就是说大通赚46.99*0.08*0.95 约3.57亿，丰榕投资约赚0.19亿。

6.冠城大通的一季度

一季报，流动负债合计约130.51亿（其中包含短期借款约 8.58亿，一年内到期的非流动负债 25.21亿）非流动负债合计 24.68亿。负债合计约155.18亿。

一季报，营业收入约25.78亿，净利润0.27亿（净利率约1.05%）

7.结论

       此次拍卖（收储）地块只是当年一级开发的一部分地块（具体多少目前不了解，有说约60%，未确认），能给够当下市值约62亿的冠城大通，带来3.42亿的利润，今年业绩算是有了点保障，最终要的是，能够带来44亿的现金流，这个对转型新能源的冠城大通，非常重要。

结论：我认为这次太阳宫地块成功拍卖，不是企业的困境反转，只能算是逆境中的地产股久旱逢小雨，而且这种近似于一次性的收益

从K线上看，在左侧前高4元附近有压力，主力已经连续2天，做长上影线消耗空方力量，已经挂了不少追高的散户了。

各位球友自行判断吧