5月20日，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，与此前持平；5年期以上LPR为4.45%，较此前下调15个基点(bp)。

在此前货币政策中，虽然强调了贷款利率下行引导实体融资成本降低，不过相对而言更加侧重于向基建和制造业的信贷投放，而对于房地产是相对克制的。因此，持续出现LPR 下调1年降幅大于5 年，以及房贷利率降幅依然慢于一般贷款利率。目前房贷利率竟高于一般贷款利率，这在历史上是不多见的。这一扭曲的状态势必要得到纠正，5 年LPR 下调，即是对这一扭曲价格体系的调整。

5年期下调主要为对冲疫情加剧的基本面下行压力和地产链的持续深度低迷。宽信用政策从宽基建转为同时也要稳地产。从此次LPR1 年不动，只下调5年，幅度比较大，且此前周末央行已经下调了首套房贷款利率下行LPR加点幅度20bp，这体现了房地产金融条件的进一步放松，与各地需求端政策的放松相对应，此前一季度货币政策执行报告上央行新增加了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的表述。

目前来看，在疫情和地产链的拖累下，经济基本面短期出现V 型反转的概率不高。5 年期LPR利率的下降虽然有宽信用的效果，但房贷利率的下行会提高债券相对于贷款的性价比，约束收益率的上行空间。总的来看，在观测到地产销售显著反弹之前，债市或将继续处于震荡之中。

此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。货币政策已经持续宽松了一个阶段，但是恰巧漂亮国在进入紧缩的前半段，中美债券利差接近，这阶段影响了我国货币政策降息的空间。目前的应对是增加信贷投放，尤其是针对小微企业的信贷投放、增加对居民房产汽车等消费的补贴或者是降贷款成本，定点灌溉。货币政策还有空间，目前的方向也将会持续，如果一个阶段以后美联储升息告一段落，国内货币政策的灵活度可能会进一步提高。

短期还是情绪影响为主，几个月之前的估值较高、经济进入阶段下行期、美联储将要开始加息等因素，目前已经兑现和定价了。国内也出台了很多扶持经济、拉动投资和消费的政策，会慢慢体现效果。目前较低的估值，让市场足够安全，价值型公司本来就估值很低，而成长型公司的估值已经回落到相当合理的阶段，拓展空间只是时间问题。未来更看好成长板块，经过几个月的调整，目前估值不高；而且产业基本面的景气度大家也观察和验证了，还是很不错的，例如光伏、风电、新能源车、功率半导体器件等方向，未来有机会享受业绩增长+估值提升的两部分收益。

5年期以上LPR的下调增强了购房者信心，但对需求总量的提振作用仍有待观察，观望情绪尚在。从实际政策落地效果来看，房贷利率调整起到的作用相对有限，后续金融口若有更多市场有效性更强的信贷政策配合其他行业政策宽松，并能在更高能级的核心城市扩围，方能起到更加有效的提振市场信心的作用。

虽然当前房地产行业基本面尚未改善，但宏观宽松和行业宽松都较为确定，本次5年期以上LPR超预期的下调对于房地产市场的信心提振有一定利好。中银认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”，虽然政策对市场的传导仍需要时间，但基本面的企稳预期开始逐步增强，建议持续关注地产板块机会。

随着政策发力及疫情后复苏形成共振，该行认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建投等。

物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余等。