投资亮点

1保障性租赁住房未来潜在建设规模大，十四五初步计划供应保障性租赁住房650万套
2保租房盈利依赖于政府让渡土地红利，保租房来源包括新增建设和存量改造
3保租房资产助力中国REITs市场发展壮大，REITs市场又为保租房的开发建设提供稳定持续的资金来源
4参与主体日渐多元化，“纳保”盘活房企资产负债表

房地产行业最新观点：

中信证券分析师陈聪/张全国认为，我国保障性租赁住房的建设和扩容正在迎来高峰期，这是整个房地产行业重要的增量业务机会。开发企业不仅可能介入地方的保障性租赁住房建设，更有机会推动存量长租公寓“纳保”。看好高信用，具备长租发展经验的地产平台，例如保利发展、万科企业、华润置地等公司，也建议投资者关注保租房REITs。

一、作为未来住房供应的新增长点，保障性租赁住房有望迎来快速发展阶段

保障性租赁住房主要针对人口净流入的一二线城市有住房困难的新市民及青年人群，能够有效弥补我国住房供体系短板，未来潜在建设规模大，服务人群广泛。“十四五”期间全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套，2022年全国预计建设240万套，较2021年增长1.5倍，未来两年将是落成高峰期。

部分省及直辖市“十四五”期间规划新增保障性租赁住房（万套）

二、让渡土地红利是盈利模型实现闭环的前提，存量土地和建筑是重要的增量来源

保租房租金水平受政府指导，一般较市场有20%以内的折扣，且租金涨幅受限，当前保租房开发建设及运营仍以国企为主，且盈利模型仍有赖于地方政府让渡土地出让红利。除新供应国有建设用地外，集体经营性建设用地、企事业单位划拨用地、产业园区用地、闲置非居住存量建筑均可用于保障性租赁住房建设及改造。收购存量商品房作为保障性租赁住房，能消化商品房供给，激活住房需求，各地纷纷出台政策予以鼓励。

保障性租赁住房的土地来源

三、保租房和REITs大类资产要求高度匹配，首批保租房REITs表现亮眼

保租房由政策主导，运营稳定，多方监督，租金回报率稳定。首批保租房REITs发行前网下投资者拟认购倍数均超过100倍，上市首日涨幅均触及单日涨幅上限。未来保租房资产将有效助力中国REITs市场发展壮大，而健康的REITs市场又能为保租房的滚动开发建设提供稳定持续的资金来源。

保障性租赁住房REITs特征

四、参与主体日渐多元化，“纳保”盘活房企资产负债表。

保租房发展之初，地方国企作为开发主体，新建房屋作为有限的保租房供给。2021年之后，市场化房源在满足条件的情况下，纳入保障性租赁住房体系的现象日趋增加。ICCRA统计，截止2022二季度，全国已经开业长租公寓有6.9%完成“纳保”，纳保主体主要是国资企业，但也有旭辉等民企进入保租房领域。纳保和REITs 发行能够有效盘活企业资产负债表，既有利于传统开发商提升新业务盈利，更有利于有志于租赁住房运营的企业聚焦轻资产管理。

部分住房租赁企业开业长租公寓中纳入保障性租赁住房的比例（截止2022年6月）

研报来源：中信证券

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