【特发服务】国内领先的科技园区高端物业服务供应商，明日创业

1、特发服务：国内领先的科技园区高端物业服务供应商，以综合设施管理服务为核心业务，从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型。2019 年综合业务管理、政务服务、增值服务收入分别为 7.16、1.14、0.56 亿元，当年占比为 80.34%、12.80%和 6.33%。

2、高新园区物业管理经验丰富，形成自有的市场化经营机制和激励制度，有效提高员工工作积极性。特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一。近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物业的专业管理需求不断增加，相关服务的个性化需求也将日益增多。公司在高新园区物业管理领域的品牌效应突出，园区物业收入达 6.0 亿元，营收占比约67%，具有先发优势。随着公司在科技园区及办公物业大客户服务经验的积累，公司制定了“总部-分支机构”二级服务项目管控体系，使得公司在国内产业经济转型升级过程中可独立面向市场，发挥自身专业优势。此外，公司于 2015 年末完成混合所有制改革，引入大型综合性现代建筑企业集团南通三建作为战略投资者，并实施管理层和核心骨干持股，为“十八大”后深圳市国资委系统第一家混合所有制改革成功的单位。公司混合所有制改革实行管理层及核心骨干持股。同时，以“强激励、硬约束”的考核模式，有效的调动全体员工的工作积极性，提高企业活力。 对于政务服务业务，公司在全国率先开展市场化政府购买公共服务业务。目前，公司在湖北区域占有较高市场份额，其中，公司为武汉市下辖的 13 个行政区中的 7 个提供政务服务。

3、长期服务华为、阿里等全球领先企业，客户资源优质，营收来源稳定。在公司最主要的服务领域科技园区与办公物业方面，公司目前已拥有华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动、大疆科技等国内顶尖、全球领先的企业客户资源。其中，公司与华为合作近 20 年，与阿里合作近 5 年，为核心客户长时间提供服务使得公司与客户的信任度和粘性大大增强。一方面，大客户自身标准化发展加快，使得公司长期合作模式的可复制性更强，管理服务的效率有所提升。大公司不断完善和紧跟时代变革的行政体系牵引着特发服务逐渐形成了一套完整的高新技术企业服务标准流程，同时也建立了科学化、规范化的管理制度体系，能够实现服务标准、流程、制度的快速复制与输出；另一方面，与知名企业客户合作形成的示范效应有助于公司进行市场拓展，大型集团客户体系内公司和上下游合作伙伴也为公司拓展优质项目提供更多渠道。

4、行业：

服务业态和服务内容日益多元化以满足客户的定制化特色需求。传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物业的专业管理需求不断增加，使得物业管理的服务业态已呈现多元化发展趋势，相关服务的个性化需求也将日益增多。未来，物业管理企业将更为主动探索贴近业主需求的特色定制化服务，加快行业内服务业态和服务内容多元化、差异化的趋势。随着市场对于高品质物业管理服务的需求日趋迫切和广泛，物业管理服务的内容和品质需求不断升级。未来，物业管理服务领域的竞争将更多地集中于专业化、个性化服务，相关企业需顺应市场发展趋势，积极投放资源培养人才，不断提升服务品质以保持竞争力。

城镇化率的提升拉动中国物业管理行业市场规模持续提升。我国的城镇化发展自 20 世纪 80 年代以来逐步加快，据国家统计局数据，城镇化率已从 1980年的 19.4%提高到 2019 年的 60.6%。城镇化水平的提升带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。根据中国物业管理协会发布的《2018 全国物业管理行业发展报告》，截止 2017 年末，全国物业管理面积约为 246.65 亿平方米，2015 年至 2017 年复合增长率约12.01%，行业整体管理规模持续扩大。同时，物业服务企业数量和从业人员数量也相应增加。截止 2017 年末，全国物业服务企业约 11.8 万家，从业人员约 904.7 万人，分别比 2015 年末增加约 3.97%和 8.90%，全国物业管理行业营业收入 6,007.2亿元，排名前一百的物业管理公司在管面积占比为 30.04%。

5、竞争格局：现有多家跨国公司在中国提供园区物业服务，主要为戴德梁行、仲量联行、爱玛客、索迪斯等 4 家公司。伴随着本土客户的发展壮大以及内资物业服务企业与本土客户的长期合作，内资物业服务企业在成本管控、服务方案落地实施、响应需求执行力、提升服务品质、提供个性化服务等方面形成了独特的优势，内资企业市场份额和影响力逐步提升。现阶段，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。根据《2019 中国物业服务百强企业研究》，物业服务百强企业合计市场占有率为 38.85%。

6、2017-2019年营业收入5.08亿、6.99亿和8.91亿，复合增长率为32.44% 净利润为3478万、5179万和6532万，复合增长率为37.04% ，毛利率为22%、21%和18.65%，预计年报业绩：净利润8500万元至9000万元，增长幅度为30.11%至37.76%，可比公司南都物业、新大正。 发行价格18.78，发行PE28.75，行业PE8.24，发行流通市值4亿，市值18.78亿。

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