【招商积余】剥离资产+收并购物业+推进激励（22年重点工作）

[玫瑰]剥离进度已完成25.1%。协议退还地块为07年挂牌方式获取，目前存货原值3.8亿元。考虑到（1）补偿费用按照原先缴纳土地出让金合同总额（核减天津经济技术开发区管委会给予公司的补助），（2）项目公司净资产约4352.64万元（前期项目剥离估值水平约为1XPB）；预计整体退还补偿费用在[4353-5600]万元，占21年货币资金比重2%~3%，对整体现金影响度较小。另外，公司在21年报已对该项目计提足额减值准备，本次地块退还对22年业绩影响较小，预计减亏71.57万元，占21年归母净利润比重0.14%。21年Q3公司可剥离资产价值约83.73亿元，22年1月公司首次启动重资产剥离，成功剥离17.21亿元（剥离进度20.6%），叠加本次3.8亿元存货剥离，两次合计完成21.01亿元，剥离进度完成25.1%。目前公司尚余未剥离约62.7亿元。

[玫瑰]收并购有序发力。21年12月底，公司踏出收并购第一步，完成上航、南航、汇勤物业的三宗收并购，三宗收并购合计对价约3.30亿元，对应收并购估值约5.41X，低于行业收并购的10-12X估值。若公司重资产业务顺利剥离完成，预计83.37亿元的重资产价值可带来近43亿元的现金回款，以10X的收并购估值测算，有望带来4.3亿元的净利润贡献。

[玫瑰]重点工作推进激励。公司自重组上市以来，一直重视及积极推进激励工作，但重组初期融合融效工作为重点首要任务，激励的推进相对缓慢。22年来在团队融合融效取得进步、管理成员迭代升级后，重点工作落在了对激励的进一步推进及完善上。

[玫瑰]受益招商蛇口的平台化合作战略。4月6日招商蛇口公告其与长城资产、佳兆业集团签署战略合作协议，未来有望展开平台化合作。招商蛇口自18年来，规模成长迅速，18-21年销售规模三年复合增速为20.9%；此外，18-21年平均拿地力度维持在55.9%，在众多央企标的中，销售规模复合增速、拿地力度均位列第一，成长性突出。积余背靠招蛇，大股东的强势表现未来也将逐步体现在积余内生式增长上。

[玫瑰]公司21年实现物业净利润约6亿元（5.6亿净利润+0.4亿信用减值），新签约合同金额首次突破30亿元，同比增长24.2%。谨慎预计下公司22-23年归母净利润分别为7.0、9.1亿元，对应增速分别为+37%、+30%。若考虑重资产剥离带来的收并购机遇，则23年业绩有能力突破10亿元，给予30X合理估值，合理目标价值约300亿元。